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成都商业的面子和里子

2019/11/07 来源:库尔勒财经网

导读

近几年大量商业项目开发并陆续上市,一时间让成都商业很有“面子”。但是,随着总体量的延续增大,商业的市场存量也高企不下,已入市的项目分化明

近几年大量商业项目开发并陆续上市,一时间让成都商业很有“面子”。

但是,随着总体量的延续增大,商业的市场存量也高企不下,已入市的项目分化明显,尚未入市的项目则频频延迟开业时间……因而,从业者开始思考,是否是成都商业的“里子”出了什么问题?

以购物中心这类商业模式为例。

2016年初,有媒体公然报导称,预计成都全年将开业19家购物中心,截止到2016年年底,成都地区新开业购物中心不超过10家。

2017年4月,四川省连锁商业协会发布《2016-2017成都商业零售业发展报告》中显示,2017年成都预计新开购物中心45家,而截至到今年8月底,仅5家左右现身(包含试营业)。并且,据现有信息估算,今年成都市场新入市的购物中心,能到达报告中所预计的1/3就实属不容易。

无妨从项目和市场两个层面探讨一下成都商业的“面子”与“里子”。

从单个项目的角度而言,面子不过定位,里子则是运营。一个是向外的展示,一个是向内的管理,这一点理解起来并不难。

无论是对人还是对事,我们首先看到的,都是“面子”。定位会首先在视觉印象和宏观认识上让消费者对各个商业项目进行初步的区分。

比如,提到高端,首先必定想到成都IFS和银泰中心in99;提到年轻时尚,就会把眼光转向来福士广场和大悦城;提到家庭消费,可能你会建议去龙湖天街和万达广场……

成都商业的面子和里子

这些项目给大众的“第一印象”,来自于其各自的定位,关系到硬件设计和业态安排,就是它们的面子。

在屡次与业内操盘手的对话中,他们都曾谈及“定位”对一个购物中心的重要性。“有了清晰的定位以后,才能引导我们去安排相应业态,展开更多细致的工作。”但同时,他们也强调了内容组合与运营管理是商业项目健康存活并带来稳定收益的关键。

因此,在完成“面子”工作以后,他们开始花更多时间、精力乃至经济本钱,去将管理系统化,运营专业化,服务精细化。明显,“里子”包含了更复杂的内容,也是拉开项目之间差距的关键所在。

曾有外地的朋友说,“你们成都的商业发展得很快很好,各种购物中心很多。”

这话对,也不对。

虽然所有人都知道并认可成都商业“量”多,但当被具体问及有哪些时,若非业内人士,普通消费者能一口气叫出的名字来来去去就几个。这个结论不难得出,随意抓几个在这座城市常住的朋友一问便知。

为什么会如此?这就是接下来要谈及的另一个层面,即站在市场乃至城市的立场,成都商业的“面子”与“里子”的问题。

知名的城市型项目,和带着“标杆”、“名片”等标签的项目,可以被看作是全部成都商业的“面子”。而那些更多地散布在非核心商圈、体量偏小、定位在区域乃至社区的购物中心的运营状态,或许能更真实的反应这座城市商业发展的“里子”。由于,1座城市的常住消费人口在大部分的时间,更依赖于这一部分能够满足其平常消费需求的商业项目。

今年上半年开业的购物中心里,除银泰中心in99,其他几个大都属于社区型项目。大概是感受到了市场的恶意和消费者的挑剔,很多项目不愿做大也不敢做大了。

“体量小或许更容易存活。”,而事实上,真正活得好的项目却不多。这也是成都商业的“里子”并不像“面子”上看起来那么好的缘由所在。

而且,即便是在成都市场上事迹排名前3的项目,放到全国市场进行横向比较,也会看出明显的差距。

还有一点不可忽视,成都的购物中心发展史不过10年左右时间。首批出现在成都市场上的购物中心项目,皆为“外来者”的作品,如万达、凯德、SM集团……

但是,不管是最具代表性的春熙路商业街,还是曾做得风生水起的各大百货商场,和蓝光初期开创的生活广场……都能左证成都具有不错的商业发展基础。

私以为,作为更加了解这个城市,了解这里消费者的本土企业,应当能够在多种商业模式上,有更多可以发挥的空间。譬如有着“亚洲第一的购物中心”之称的广州正佳广场,其开发商就是来自广州本土的正佳团体。所以,要做好成都商业“里子”,或许也需要本土企业这股气力的积极参与。

现阶段,成都商业的“面子”仿佛已引来了很多对“里子”的关注,而足够好的“里子”才能久长地支撑面子。毕竟,商业运营本就是一件需要花费时间和耐心去对待的事情。不奢望一挥而就,但也不可任其自然。

最有面子的是应该是,市场百花齐放,项目内外兼修。这是理想,也是方向。

文|房指商业分析师 陆1

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